すべきではないマンション投資  

「かぼちゃの馬車」破綻の報道を見て私はたまらず筆を執った。簡単な思い付きでマンション経営に走り、幸せな家庭を壊す人がでないようにしたいからである。

このデフレ時代、はっきり言ってマンション経営で利益を上げる事ができるのは、ほんの一部のかしこく、マンションのために汗水たらして働く人だけです。副業でもマンション経営がもうかった時代は、インフレでどんどん家賃上がり、ローンの返済に全く苦労しなかった時代の話です。顧客が要求するレベルも低かったので設備も壊れるまで使えました。クロスの修理代も全てお客に払わせることが出来ました(今は難しいです)。人口もどんどん増えました。しかし今は、インフレではありません。年代と共に物件が古くなると共に人口が減少当然家賃も下がります。既に老人社会、この人たちはお客になりません。実質人口(投資対象人口)は、すでに激減しています。
成功物語の多くは、私の様に30年前、少なくとも20年以上前に建てた人達なんです。今は、この商売を長く続けられるか心配しています。もし貴方が価格競争をしかけてきたならば、ローン返済が済んだ私はいくらでも値下げできます。貴方がローン返済不能になるまで値下げして、破産させた上で貴方の物件を中古マンションとして銀行から半値で買い取ればいいんです。その後値上げする。こんな私に対抗できますか。・・・・・あなたは残ったローンを一生かかって返さなければならないんです。保証人は誰ですか。奥さんなら確実に離婚が待っています。兄弟や親なら全て道連れになって破産です。・・・・私が建てた時兄貴は保証人になってくれませんでした。・・・・・・「保証人になったらお前が破産した時助けてやれなくなる」と言って。ちなみに土地は兄貴が安く売ってくれました。いい兄貴なんです。

初めに
良い大学を出て、生活できる給与、幸せな家庭生活。だが当然であるがもっと良い生活を送ってる人たちも少数ではあるが存在している。これを見てもっと良い生活を夢見て投資をする。その簡単な例がマンション投資である。マンション投資と言えば聞こえが良いが、ほとんどが単なるアパート経営である。老後の心配を煽り立て、家賃保証・入居率99パーセントを唄って投資させるのである。人間は初め疑いを持っても、徐々に自分の都合の良いように考えるものである。
私は30年前、店舗併用住宅の8階建てマンションを建てた。25年間でローン返済し、今はリニューアルにかかっている。とにかく金がかかるが経営は一応成功した。
友達も同じ時期にマンションを建てたがこちらの方は失敗し、マンションだけではなく他の土地も全て銀行に差し出す事になってしまった。それでもまだ借金は残った、即ち破産である。

二人の経営の差

お互いに立地条件の良い土地はすでに持っており、出発は、友達の方がよかったのに、二人の経営でどこにその差がでたか。建設時期は運が良かった事に、お互いバブルが始まる直前で消費税3%が始まる前年であった。建設費も底だった。昭和62年まで銀行の審査が厳しかったが、翌年には突然銀行同士でし烈な融資争いになっていて、当時としては破格の有利な条件で融資を受ける事ができた。・・・・・これがバブルの始まりである。

入居者の選択
私:
一階は、当時はやり始めたビデオレンタル店と薬局、2・3階は診療所を入れた。4~8階がマンションである。もともとマンションは利益が上がるとは思っていなかった。インフレヘッジとビルの見てくれをよくするためである。(物価の高騰がなく、家賃が下がる今となっては、インフレヘッジは何の意味も無かった)
なぜ事務所を入れなかったか。
事務所は簡単に撤退され、空き部屋が増えるとその寂しさから他の事務所も消えてしまう事を知っていたからです(ちなみに、宅建免許所持者です)。そのため商社が提案する、事務所とマンションの建築計画を断り続けた。その結果、逃げられない様に設備投資が必要な診療所をメーンにした計画を持ち込んだ大手商社と契約したのである。(投資の少ないレンタル店は10年で姿を消した)
  1階は、仕事を持ち込んだ設計事務所が「薬局+テナント」を責任
                    を持って入居者を集める。
  2・3階の診療所は、この計画の元締めである。大手商社が
      集める。  
  4~8階のマンションは、私が入居者を集める。
以上の取り決めで、計画がスタートしました。

ある日、大手商社の担当員が「後1戸で残りは全て決まりました。但し、医師会の妨害があると困るので、名前は教える事はできませんから」と、各フロアーに入る診療科目の表を持ってきたので、この時点で契約を決めました。(後で考えて見れば、私に口止めしておけば、他の人に話すわけ無いじゃありませんか。ここらあたりから騙しが始まった)
多くの人が失敗するように、私も事業をスタートしたかったので、多分この中のいくつかは嘘だろうと疑いながらも契約をしたのです。
 しかし診療所の入居は惨憺たるものでした。建物が完成した時点で診療所は、8戸の内たった1戸という現状。話しは真っ赤な嘘で、私は真っ蒼になりました。途中建築を請け負った会社から、入居する診療所はどうなっているんですかとの、質問を受けて判明。しかも、この大手建設会社は病院関係に強いので、診療所を募集するには是非とも必要だと大手商社に言われ、競争入札を止めた経緯があるのに、建設会社から何も知らないと言われ、私はビックリしました。当然出発は惨憺たる門出になりました。普通なら倒産です。(どうも、この大手商社は別物件で建設会社に損害を与え、見返りに私の建物を建てさせたらしい)
 しかし私は、この大手商社は私をだましていると感じていましたので、契約書に対策を講じておきました。それは、資金の都合があるので、3月に建物を引き取り、家賃や敷金が入る4月末に残金を(約80%)支払うという条項です。そうでなければ、クレームがあっても、3月に工事代金の残額を支払って建物を引きとらなければ、私の募集したマンションの住人が入居できないからです。こうしておけば、工事代金を支払う前に建物は自分の物となり、私のほうから裁判を起こさずに済みます。
 もう一つは診療所に空室が出た場合、事務所並みの内装に仕上げるとの項目も契約に入れさせました。後1か所ですと言った手前、この商社は拒否できませんでした。他にも細工がしてありましたがこれが功をそうし、建物は自分の物、工事代金は、空室が多く、契約の特記事項にある内装もされていないので、「契約と違う、建物は完成していない」ということで支払いませんでした。

横道編
一般的な建築契約としては、当時四会連合の契約書が使われました。四会とは日本建築士会連合会、日本建築士事務所協会連合会、日本建築家協会、日本建築業組合を指し現在は7つの団体、日本建築学会、日本建築協会、日本建築家協会、全国建設業協会、建築業協会、日本建築士会連合会、日本建築士事務所協会連合会からなっており、「消費者を守る」と称しています。しかしこの中に消費者関係の団体は入っていません。とんだお笑いです。事実は誠に消費者にとっては不都合なものです。特にこの中に当時「紛争が起きた時は調停にふす」という項目がありました。これは裁判官は専門家ではないので、専門家の調停に従うという趣旨です。これがあるために裁判にかける事がむずかしいのです。
かって私の父は倉庫を建て、建設業者とトラブルになりました。
設計図でH鋼の数量を拾おうとすると、その規格品がなく重量が分からないのです。指摘すると間違いでしたと契約時には訂正してきました。その後訂正してきた図面で鉄骨量を計算し、見積と合っているので、契約を交わしました。これが四会連合の契約書です。
しかし完成すると柱や梁の寸法が全く細いのです。丈夫な建物を作ると言う親父の目的に全く合いません。当然トラブルになりました。建築確認申請書を見ると、実際に完成したのと同じ、細い鋼材で申請を出しています。初めからだましていたんです。当然ですが他にも手抜き工事はありました。この時弁護士に相談すると、この契約書では裁判にかけれないと言うのです。ようするに「調停にふす」と記載されているからです。・・・全く役に立たない弁護士です。

その悔しさは今でも鮮明に覚えています。
ある日突然役所から電話がかかって来て「どうして調停に出て来ないのだ」と言うのです。こちらは調停の連絡を首を長くして待っているのに。連絡すべき人物が故意に私たちが調停に出ないよう仕組んだに違いありません。
調停が始まり、鋼材の細い事を訴えるとその調停委員は「宮川建設さん本当ですか」と建設会社に尋ね。「そんなこと有りません」と建設会社が答えました。すると調停委員は「間違いないといっているではありませんか」と私達を非難するのです。
「現場に行って見れば分かる」と私が主張すると、「そんな必要はありません」と調停員は拒否するのです。
突然の呼び出しで親父が居なかったので、一緒に来てくれた嫁の父親(土建工事で人夫を連れて仕事をしていた)が、そっと私に耳打ちするのです。「これはグルだ、勝ち目はない」と。調停委員は、建設業者が「間違いない、請負契約通りに作っている」との主張に軍配をあげ、現場を見ようとしないので水掛け論になり、私たちは負けてしまいました。非常に悔しい結果になりました。

親父は、丈夫な建物が好きで、そのための代金も払っています。設計図もそうなっています。しかし完成した建物を友達に計算してもらったところ、余力は僅かに5%。コンクリートと違い、鉄骨造は計算通りの耐力しかないので、かろうじて建築基準法に合格しているだけで、親父が希望した丈夫な建物にはなりませんでした。・・・・・後に荷物を出し入れするシャッター上部の小屋根が、雪の重みで落下しました。大雪でビームが曲がりました。
その後、勤めていた住宅会社でこちらが調停を頼む立場になって分かったことは、調停委員といっても、建設業者が持ち回りで調停委員になるだけなのです。従って貸し借りや、身内意識があり、施主が不利になっても有利になる事はありません。

私は、この経験があるので、大手商社が持って来た契約書(当然、四会連合の・・・)をつぶさに読み。やはり「調停にふす」との項目を見つけ、特約で「裁判で解決する」との文言を追加しました。・・・・・相手は調停に持ち込めず、裁判では勝ち目がありませんでした。ちなみに私が勤めていた会社ではこの契約書を使っていません。自画自賛になりますが裁判に訴えることができる「公平な契約書」だと思います。皆さんも住宅を建築するとき「四連合」、現在は「七会連合」の契約書を使った時、「紛争は調停にふす」との記載があった場合、特記として「紛争は裁判で解決する」との文言を必ず入れて下さい。・・・・とんでもないインチキな契約書なんですから。‥‥アパートのドアなんか、壊れていても付いてさえいれば完成となってしまうんですから。もちろんドアは直してもらえますが、お客が入居できなくとも、工事は延滞とならず、ドアを直してくれるだけなんです。1ケ月後ドアが直ったって、最盛期の4月に入居できなければ、入居者はすでにどこかへ行ってしまいます。これにたいする保証なんてしてくれないんです。

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この大手商社が工事代金を売れ取るには、私を訴えるしかありません。会社には何度も電話が来ました。本社で課長に「仕事の邪魔になるから電話を止めろ」と言われその後絶対電話には出ませんでした。しかしマンション建設には、私が勤めていた会社の支店が絡んでいたので、その方向から話し合いをしたいとの圧力がかかりました。しかし私は、会社に止められているからと、頑として断りました。最後には、電話を止めろと言った課長が私に頭を下げ、しぶしぶ本社で話し合いをする事になりました。・・・・こんな事、平社員だから出来たんです。責任ある部下を持った立場の課長には絶対に出来ない対応です。
交渉術
会社が設定した交渉の場では、私一人に対して相手は大手商社の支店長と現場担当もいて5人。・・・・・相手多すぎませんか。こういう時相手は次々と質問者を変えて、更に私の上げ足を取り、私を疲れさせ、諦めさせる作戦に出る者です。何故かというと私は親父が倉庫を建てた時に同じ経験をして、同意してしまった経緯があったからです。・・・この時は私が出した条件に合わず振り出しに戻りましたが。
私はこの経験から相手に宣言しました。「私は一人で、貴方たちは5人もいるんだ。5人相手では私は疲れて、間違った返答をするかも知れない。従って代表一人だけと話す。横から口出した場合、私が何と言おうと私の意志ではないから認めない」・・・・結局支店長が代表となり私と対峙しました。周りの人間はいらいらして、「ちょっと説明させて下さい」と言うのですが、私は「ダメだ」の一言で口を封じました。

 大手商社が家賃は保証するとの公正証書を交わし、私は残金を全て支払いました。工事完成から1年後の事です。銀行からは私が値引きする事もなく残金全額を支払ったので、不思議がられました。多分この大手商社は銀行に悪い噂を流していたのでしょう。家賃保証で収入を得ながら、診療所が全て入ったのは3年後でした。
 私がここで指摘したいのは、日本を代表する巨大商社でも金の為なら人を騙すという事です。公正証書役場では「この日本を代表する商社がそんなに信用できないのか、私がおかしいのではないのか」と不思議がられました。はっきり言って、大手商社と言えども社員間の競争は激しい、なんとしても受注は欲しい。又、自分の失敗を知られれば出世にかかわる。それなら施主に犠牲になってもらおうと考えるのは当然です。だから大手商社になれるんです。大会社は責任をとる事ができるが、責任をなかなか認めません。大会社と言えども、現場では中小企業なんです。その集合体が巨大商社なんです。しかも相手は国立大の法学部卒、私より勉強ができるので始末に悪い。(ちなみに私は工業高校土木課卒)
ちなみに診療所については、やはり「保証したわけではない」と主張されました。
・・・予定通りです。たしかに保証していませんが、騙して契約させたんです。・・・これって「詐欺」ではありませんか。

  *ちょっと横道に逸れる(私は横道に逸れるのが大好きです)
昔私が勤めていた会社で「人夫の裕次郎」という若者と知り合いました。当時大人気の石原裕次郎のまねをして、片足を少し引きずって歩くのです。この男頭は悪そうに見えるのですが、仕事をさぼり私達社員と論争になり負けそうになると「俺は無学で単語を多く知らない、だから皆は俺を騙しても俺は分らないだけなんだ、だから俺の方が絶対正しい」と言うのです。この一言で、もう私たちは反論できなくなりました。
相手は正しそうな論理を展開して、自分が知らない言葉で騙される事ありませんか。・・・・そういえば朝鮮で文盲政策をとったのは、字が読めると庶民に勝手な税金をかけられなくなるかららしい。
まして「かぼちゃの馬車」なら騙さない方がおかしい。被害者の方は、都合の良い単語を並べられ納得してしまったのではありませんか。家賃保証・むさ苦しい男ではなく若い女の子の入居・若い女の子に住を提供し応援する。ネットを見ると、他の会社の顧客からは、誠意ある態度、しっかりした説明が等で信頼できました。などの言葉が連発されますが、誠意ある契約という言葉が出てきません。誠意ある態度など、お客を騙す為の必修アイテムです。
     
友:
1階は事務所、2階以上は3LDKのマンションを建てました。繁華街に近く飲食店はバブルの真っ最中で景気が良く、たちまちマンションは満室からスタートしました。順調満帆なスタートです。しかし、じきにバブルが弾けると当然景気は悪くなり、3LDKのマンションから2LDKの安いマンションへと飲み屋の経営者やお姉さまは引っ越してしまい。多くの空室が生じました。歓楽街にファミリータイプのマンションは向かなかったのかも知れません。2LDKにして戸数を多くすべきだったのかも知れません。そうすればお金のないお姉さま方は、二人で一室、割り勘と言う借方もできました。  

資金計画
私:
石油ショックを経験した私は、激しい金利上昇を経験していました。私は当時珍しい、なん乗でも自由に計算できる電卓を持っており(私の給与の2.5か月分)営業マンからたびたびローンの計算を頼まれましたので、金利は突然上昇するということが身に染みていました。私は天下りしていた銀行屋さんに金利変動の激しさを確認しました。
銀行間の競争が激しいのを利用して、当時あった長期プライムレートという市場金利に、たしか2%プラスするという約束で融資を受ける事に成功しました。借りた後銀行が勝手に金利を上げない様にするためです。銀行は一方的にいい加減な金利に変えると聞いていましたので、この金利を10年間保証するとの念書も無理やり取付ました。これが後になって役立ちました。
国が、バブルを収めるため、突然高金利に誘導し始めたのです。今なら全く考えられない所業です。この時長プラも廃止され、突然金利を一方的に通告され、預金からは強制的に天引きされてゆきました。しかし私は長プラが廃止されても、その基準は残っているのだから、それを基準にすべきで勝手に引き落とすなと主張しました。
この時、銀行の頭取が変わった事を知った私は、裁判で訴えると脅しました。なぜなら、新頭取に裁判を仕掛ける事で、念書を発行した支店長が困るだろうと思ったからです。「頭取さんが変わったそうですね。私は裁判で訴えますよ」この作戦が功をそうし、少しの金利上昇で済みました。(念書は契約書ではないので、法律的には無効との話もあり注意すべき)
長プラがなくなったので、金利も固定金利に変更しました。
尚、融資を受けるに当たって、私は建築中に銀行が突然融資を打ち切る事も考慮にいれ、建設途中で1億円ばかり不要な資金を借り入れて置きました。更に翌年3月建物が完成した時点で、残り全ての融資を受けました。
業者に支払う必要はなかったのですが、裁判が起きた場合、お金がないから仕事に難癖をつけて、支払いをしなかったと言われない様にするためです。更に、商社が手を回して、融資をストップさせないためです。「お金は用意した。それなのになぜ約束を守らないのか」と責めたものです。支払いをしなかったので、多少でしたが金利で儲ける事ができました。当時、融資の金利が上昇する前に、預金金利がどんどん上昇したからです。今の時代を考えると、悪夢のような時代でした。

  *横道編
「銀行は、雨が降っている時に傘を貸さない」倒産した会社から転職してきた男がよく言っていた言葉です。ビルを建てようと入居者を追い出すためにお金を使い、更地にしたところでバブルが弾け、融資してもらえず、多くの人が収入の道を絶たれ破産しました。この人たちも「事前に融資を受けておけばよかった」のにと思います。私はこの言葉をしっかりと噛み締めていたので、1億円もの不要な資金を早めに借り入れていました。唾をつけておいたんです。トラブルが起きる前に全ての融資を受けておきました。

友:
銀行と金利の取り決めをしなかったため、金利がどんどん上がり、空室と相まって倒産してしまいました。このマンションだけではなく、他に保有していた不動産も全て差し出すことになってしまいました。

近所のマンション:
私の1年先輩は、私が建てた3年後RCで近所に(立地はよくない)、1階は貸店舗、2~5階は借家のビルを建てました。イオンのスーパーが隣に立って状況が良くなりました。しかし、テナントが空くことも多く、25年ほどたってローンの返済に窮し人手に渡ってしまいました。一部を自宅にし、家賃で生計を立てていましたが、自宅ということは当然ですがその分家賃が入りません。多分自己資金を食いつぶしていたのでしょう。その数年前嫁も出て行きました。先輩は今どんな生活をしているのか。元々自営業で年金も少ないはずです。老人となって追い出されたので、今頃は悲惨な生活では。・・・・・・皆さんは、退職金全部をつぎ込んでアパートローンを完済しても、其のころは修理時期に入りますので、空室と相まって、家賃収入は赤字。こんなアパート経営が目に浮かびます。

以上が私と友達の顛末です。私は途中から、安いが不確定な変動金利は避け、固定金利で借りていました。そうでなければ長期の事業計画が立たないからです。マンション経営を始めた皆さん、計画している皆さんは何パーセントで計画しましたか。もしかして変動金利ではありませんか。今までの金利変動を調べましたか。(現在変動2%以上、固定3%以上)
私は金利があまりにも下がったので、途中で変動金利に借り換えを計画しました。銀行で審査している最中に、再び金利が下がりました。しかし審査がおりた内容を見ると金利が申請した時と同じです。これを機会に銀行を変えました。手切れの手続き中、担当者から、どうして銀行を変えたのですかと聞かれ、「審査中に金利が下がったのだから当然下がった金利で実施すべきであった。これで信用できなくなった」と答えました。結局他行の固定金利で今までより安いが、変動金利より高い固定金利でを契約しました。その後更に金利が下がり変動金利にしておけば、返済がかなり楽になりましたが、少なくとも固定金利にした事で長期の見通しが立ち良かったと思っています。
この低金利時代、ローンは必ず固定金利にすべきです。目先の利益を考えて変動金利を選んだとすれば、もうマンション経営の資格はありません。
はっきり言って、人口減でなくとも、このデフレ時代マンション経営はもうかりません。私がやって行けたのは、ある程度(20%)の自己資金を確保していたことと、テナント収入があるからです。
インフレヘッジでマンションを経営しましたが、インフレとはならず。マンションは当初から利益がでず、今では全くの慈善事業ととらえています。30年間慈善事業を続けていました。これからも慈善事業として割り切って経営していくつもりです。幸い借金は全て返済しました。今は、リニューアルにかかっています。しかし、投資資金を回収し利益が出るのは(計算上では無く、実際に現金が入る時)10年以上はかかるでしょう。その時83歳です。平均寿命を越えています。・・・・・ホームのベッドの上です。

私のマンションで起きた問題点を挙げておきます。
(大手建設会社と言えども、現場の出来は現場監督しだいです。当然、沢山の問題がありましたが、主な問題を上げておきます)


大手建設業者の施工ですが、テナントでは、手抜き工事でトイレの排水不良により、その原因が判明するまで20年間苦労しました。トイレから汚水が溢れるなど最低です。いつクレームがくるかドキドキしながら過ごしました。上下階のトイレの中を通って落下排水する設計になっていましたが、手抜きでテナントの天井を横引きしてテナントの排水と繋がっていました。この横引きの途中で2か所も排水管が垂れ下がっていたのです。排水管にペーパーが溜まります。しかも2か所です。便器との落差で時々一気に抜けますが、そのうち抜けなくなり、トイレに汚水が溢れます。詰まる原因は何も考えられないので、初めはお客様の使い方が悪いと思っていました。
ファイバースコープを入れて、原因が分かったので、この配管は蓋をして放置し自費で新たに真下に排水する工事をしました。大手建設会社と言えども、しょせんは現場監督しだいです。私は個人住宅専門に家を建ててきましたが、別の部署では鉄筋コンクリートのマンションも手掛けるようになりました。この時現場を見せてもらい、下請け建設会社がする、工事のいい加減さにびっくりしました。施主の確認もとらずに平気で設計変更してしまうのです。当然私のマンションでも問題だらけでした。

(横道編)
私は土木出身の建築屋です。建築の方が、入試において建築科の方が平均的レベルが高いので、建築の方が緻密な施工をしていると思い込んでいました。皆さんもそうでしょう。しかし、現実は建築工事のおそまつさにビックリしました。土木工事はほとんどが官公庁の発注なので、現場管理がうるさくて、自然とレベルが上がるんです。しかし建築は民間工事が多くて、設計は適当で、他の図面の流用も多く、その通り建てる事ができず、簡単に設計変更してしまい。いい加減な工事が多いんです。
ビルを建てる技術者の方がレベルが高いと思い込んでいるかも知れませんが、そのような事はありません。平均は土木の方が上でしょう。そうでなければ、「建築産業はクレーム産業である」等と言われる分けがありません。・・・・私は、土木から建築に転身した時、建築の見積習慣を全く知りませんでした。したがって「土木式の見積で発注する」と下請けに宣言したものです。私は会社で一番納期を守り、クレームの少ない仕事をしたと自負しています。お客様も、ある程度の仕事のお粗末様を許容してくれるんです。そこに目をつぶってくれない最大の原因は、納期を守らないことです。私は部下を指導してお客様に家を収めましたが、その間一度も納期でクレームが付いた事はありません。
住宅建設において注意すべきは、土木会社に勤めている人です。技術が高いので、特に基礎工事はトラブルになりやすいんです。コンクリートの品質もさることながら、図面を書く設計士が現場と全く合わない、金額に見合わないきっちりした施工の図面を書くため、現場でトラブルが発生するんです。私は施主さんが土木関係者だと聞くと、必ず基礎図面をチェックし書き直して契約しました。・・・・私が(この時は干されていたので平だった)
飲み仲間の同僚に、「あの人は土木会社だから気を付けろ」と注意していたにもかかわらず、下請けに現場を任せっきりにして大クレームに発展し、後に会社をクビになる原因を作りました。

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排水問題
マンションには様々な人が入居します。自分の使い方は通用しません。ここでも排水では苦労しました。トイレの水が部屋にあふれる事がたびたびありました。当然、階下に漏れる事もあります。いろいろと工夫して直し、この2年間はようやくこの苦労から解放されていますが、とにかく大変でした。これを建設業者に任せるととんでもない経費がかかります。ですから業者に直接発注しています。そうすると15%は工事費が安くなるからです。ちなみに私は、宅建主任で一級建築士です。それでも大変な事に変わりありません。まして素人なら、もっと大変です。

漏水問題
貯水槽に揚水するポンプ室がいつも濡れていました。私は結露が原因だと思っていました。
しかし10年を過ぎたころついに揚水しなくなりました。ポンプが古くなったせいだと思い込みポンプを交換しましたが、相変わらず時々揚水しなくなるのです。
水も溜まるので、コンクリートの床に溝をつけ水が溜まらない様にしました。ポンプ周りは乾きましたが奥の方から相変わらず水が流れてくるのです。おかしいと思ってよく確認すると、床から飛び出している樹脂配管と接続しているポンプの配管ヶ所から水が垂れているのです。原因は樹脂配管が真っすぐ立っていないため、時間がたつと共に鋼管との間にずれが生じてきたのでした。出来る範囲で接続状態を改善しその後問題はなくなりました。
考えて見ると、完成した直後からこの問題はありました。業者が原因が分からず呼び水が必要だと言うので、私は呼び水を自給する特別な配管を設計し付けましたが、さすがに水漏れをカバーしきれなくなったようです。このためまだ使えるポンプを交換して無駄な経費が発生しました。(初めからエア漏れしていたということです)
又、30年経ちましたので給水配管をステンレス配管に切り替えました。配管のほんの一部に問題があり、貯水タンクの配管が腐食して漏水。エレベーター室が水浸し、800万円かけて交換するはめになりました。幸い保険が使えました。しかしいざ給水管をやり替えると、仮設の排水管が必要になり、大変な工事になりました。これから計画している人は、いずれ給水管は交換になるのですから、交換用の穴があれば、簡単に安く交換出来る事を覚えていて下さい。(エレベーターは、その前年に800万円かけてリニューアルしていました。もう1年延ばせば保険で改装できたのに・・・・エレベータ屋丸儲け)

防音問題
今、防火界壁が設置されていないと問題になっている、家賃保証業者がいます。防火界壁は火災だけではなく、声が漏れるのも防ぎます。マンション経営のポイントは防音問題も大きいのです。入居してからのトラブルは大変です。私のマンションでもたまにおきますが、早期に解決しています。乱暴な話ですが、「気にしないでください、気にすると些細な事でも気になりますから」と強引に説得しています。音はお互いさまですが、家賃保証を唄っている欠陥住宅は問題外です。
私のマンションは、はっきりとファミリー中心であると説明しています。たまに単身者もいますが、全て妻帯者です。独身はお断りしています。なぜなら子育ての苦労を知らないからです。ピアノも夜8時まではOKです。ピアノがうるさいとの苦情もありましたが、はっきりと夜8時までは我慢して下さいと説得しています。だめなら出てもらうしかありません。

自 殺
廊下での立ち話は、基本禁じています。なぜなら遠くの部屋まで廊下側の窓から声が聞こえ、噂の対象にされた奥さんがノイローゼになり、自殺した事があったからです。建築して3年目の出来事でした。この場合次の入居者にはこのことを説明する必要があります。これでは借り手は全く付きません。どのように解決したかと言うと、名目上の社長である私のおふくろから「冬は病院通いが大変だ何とかして欲しい」と言われていたので、おふくろには悪いが、事情を説明せず、冬の間2年間入居してもらいました。2年間家賃が入らなかったのです。税務署からはなぜただで入居させているのかと、追求されました。よく調べています。事情を説明し納得してもらいました。とんだ親不孝な息子です。こんな苦労もあるんです。悲しい出来事でした。

痴ほう老人問題
離婚した男性がいました。この方には長い間入居して頂き本当に感謝しています。離婚後、食事の世話をするためおふくろさんが同居しました。しかし7~8年経った頃、おふくろさんが痴ほう症となり徘徊するようになりました。当然ですがご子息一人では面倒見きれません。異臭を発して廊下を歩き回るのです。同じ階の住人からは「臭くてたまらない、ここから出たい」との苦情も発生し、そのため管理人が沢山ある廊下の窓を開けます。しかし管理人が居なくなると、次々とこの窓を閉めて歩くのです。ほとほと困り果てました。入居者をなんとか説得していましたが、さすがに2~3年たつと我慢も限界に達し、息子さんをヘルパーさんと一緒に説き伏せてホーム入ってもらいました。
その息子さんもお酒の飲みすぎで、その3年後突然亡くなりました。病死なので次の入居者には説明しませんでした。幸い、いい場所の部屋だったのですぐ借り手はつきましたが、臭気を取るのに専門家を入れ苦労しました。その時の事を思い出しながらこの文を書いていますが、息子さんを酒に駆り立てた心境を考えると、目がうるうるしてきました。いい企業に勤めていたのに本当に可哀そうな人生でした。おふくろさんも廊下の窓から息子が帰るのを待っていたのかも知れません。
・・・・・・今涙拭きました。マンション経営はこんな事もあるんです。

業者が進めるマンション経営の実態

私は長い間住宅会社に勤め定年を迎えました。理想的な2足草鞋の生活です。皆さんもこの生活を夢見ている事と思います。しかし、これは30年も昔にスタートした話です。利益計画において、現代には全く当てはまりません。当てはまるのは苦労だけです。

家賃保証の問題点
30年前、私が木造アパートを販売していたころ、(当時マンションはやっていなかった)販売会議で「今家賃保証で実績を伸ばしている会社がある」と聞きました。もう既に入居者集めに苦労する時代が始まっていたにもかかわらず、そんな上手い話があるのかと思ったものです。
なぜ保証が出来るのか、その内容を聞いてみると、その補償費は建設費に上乗せしておくとのこと。すなわち建設費を水増しして、その分多いローンを組ませるのだそうです。「え、これは詐欺行為ではないか」と思いました。今は知りませんが。・・・・私のいた会社では家賃保証はしませんでした。
何故なら、高い建設費はその分価格競争力がなくなるからです。価格競争力の無いアパートを10年間家賃保証できるのは、10年間分の工事費水増しがあるからです。家賃保証をする業者は更に儲けようと、入居者を紹介してくれるでしょう。しかし10年後はどうでしょうか、私なら、家賃保証が切れると、もう入居者は基本紹介しません。入居者が迷った場合、新たに建てた10年家賃保証アパートの方を勧めます。もっとひどい場合は、管理を任されている事を利用し、苦情が出た場合、古いアパートからお客を引き抜き、保証しているアパートに入居させます。当然ですよね。もっとうまい手があります。クレームが起きるとこれを利用してお客と喧嘩をし「もうお前の会社とは付き合わない」と言わせる事です。(このため、私のマンションでも修理を自分でするはめになりました)クレームが付き、会社の悪口を言うようになれば会社の評判も落ちます。それなら金のかかるクレームを放置し喧嘩をして別れる。補償もしなくて済む。これが悪徳業者の手口です。悪徳業者である事に気付かない施主にとっては、非常に親切で評判も最高です。・・・・この客を見てみんな騙されるんです。
建築会社は住宅での利益率10%、アパートは30~40%(私が勤めた会社では10%)、もうお分かりですね。支払われる補償費はもともと自分のお金なんです。「アパート経営で利益を上げている人は、入居補償にたよりません。利益はみんな業者に持って行かれるからです。そのかわり町の不動産屋さんと良好な関係を保っています」

(横道編)

私が上げている「オカザキヨット裁判」を見れば分かりますが、株式会社オカザキヨットのブログ上の評判はなぜか悪くありません。しかし一旦そのひどさに気付けば「オカザキヨット裁判」のような事が起きるのです。弁護士を使わず起こした裁判記録、一度読んで下さい。
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私は悲観論者です。だから契約は慎重にしました。家賃保証をすると言いながら、その実態はサブリースなどいうまやかし。私が始めたころは、少しですが年々家賃は上昇し2回家賃を上げる事ができました。しかしバブルが弾け、6年目には、始めた頃よりも逆に家賃が下がってしまいました。なぜなら、私は価格競争に巻き込まれない様に、近場のマンションよりも家賃を高めに設定していました。それにもかかわらず、空室に困った、周りのマンションが1万円も家賃を下げてきたからです。返済計画がズタズタです。当然さらなる自己資金も投入しました。もっともこれは当時名目上の社長である、おやじから運転資金を出してもらいましたが、ついに返済しないままでした。こんな邪道な手まで使ったんです。・・・・マンション部分の経営は全くの赤字でした。

今は、こんな時代とは違います。デフレの為10年以上も前から古くなれば家賃が下がる。これは当然の事になってしまいました。もしそれが嫌なら絶えずリホームすることです。10年を過ぎると見た目も悪くなります。私のマンションでは、入居者が退去すると、確実に50~70万円かけてクロスや設備を使えても交換しています。例えば暖房便座トイレ⇒洗浄便座トイレなどです。初めは防音の為絨毯でしたが、10年経った頃、防音フロァーが流行り出し、リフームせざるを得ませんでした。予想外の出費です。それでも30年経つと入居者が減り、配管の老化もあるので、今度は300~400万円かけて本格リホームです。

IMG_8331厨房交換、レンジフードは自動洗浄装置の付いた最新タイプ。左に見える黒いパイプは、新しいメディアにそなえての通信配管。
壁はタイルでしたが、いま流行りのセラミック板に交換。













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賃貸タイプではなく、分譲タイプにランクアップした浴室。賃貸では1216タイプが多いが、これは洗い場を広くした1218タイプを使用し、差別化をはかっています。
高齢者対策として、掴み棒のあるシャワーにしました。











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一体型ウォッシュレットタイプ。壁は汚れ対策としてセラミック板を張ったのでピカピカ光っている。明るいトイレ。














貴方が老後のため建てようとしたアパート計画など、このように30年後にはリホーム中になるんです。本当の利益がでるのはその後です。そのころ貴方は老人ホームに入っているんです。その時貴方の子供がアパート経営できますか。今の子供は人との争いごとを極端に嫌います。すでに貴方もそうではありませんか。面倒なことに挑戦しようとしないんです。違いますか。管理人も常駐しない空室だらけのアパートは子供にとって迷惑なだけなんです。・・・・息子を後継者にすべく勉強させていますが、全く心配です。今の子供たちはネット育ちで、入居者との交渉など全く苦手にしているんです。

サブリース契約
家賃保証。そう説明されれば、これはローンを確実に返済するための保証であると、誰しもが考えます。私でもそう思います。そのために保証が欲しいんですから。しかし実態はサブリースというまやかしで、お客が考える家賃は全く保証されていません。それは保証といいながら家賃を下げる事によって、入居者を確保するからです。同時に業者の保証金額も下がります。単に入居者の希望により下げている分けではありません。「家賃を下げる=保証業者の保証金額が下がる」分かりますね。・・・・・・これは実情に合わせた家賃変更で、入居者が決まるまで際限なく家賃が下がるんです。全く保証ではありません。逆に契約することによって家賃はどんどん下げられるんです。家主と喧嘩になったら、契約を解除すればいいんですから。
サブリース契約書、まずはマンション建設を契約する前に読んで下さい。読み方は、自分が業者の側に立ってどうすればこの顧客からもっと利益がとれるか。どうすれば補償から逃れるため解約できるか。秘密は当然ですが小さな文字で書いてあるんです。私がネットで見たサブリース契約の内容は全て寒気のするものばかりでした。こんな契約で、現在順調なサラリーマン生活を送り、あなたを信じている家族を危険に晒すのですか。
確かに成功する人もいます。しかしそれは、家賃保証を求めている貴方ではないと断言します。家賃保証など経営者として堕落した考え方です。家賃保証を求める状況、すなわち貴方の経営能力に貴方自身が不安を抱いている。違いますか。

更にサブリースには恐ろしい罠が待っています。
大家さんにとってはサブリース業者は会社だと思っているかも知れませんが、法律的には入居者と同じ扱いだそうです。びっくりしました。この結果どういう事が起きるかというと、業者が家賃を入れなくとも簡単には契約を解除できないという事です。即ち一棟まるまるお金が入らなくなる恐れがあるという事です。
これでは簡単に行き詰まりローン返済が出来なくなる。即ち破産するという事です。業者はこの都合の悪い事実を隠しているんです。しかも腹の立つことに、その間でも業者には家賃が入り続けるということです。・・・・・・あなたは簡単には業者を切り捨てる事はできません。裁判になれば1年も2年もかかるんです。それでもサブリース契約しますか。

新しい競争相手
マンション経営における一番の競争相手は、近隣のマンションではありません。親から相続したマンション分譲住宅、これが今どんどん増えています。設備は当然賃貸マンションの比ではなく、これと競争するのは大変です。まずこの個人住宅賃貸が埋まってゆきます。その次に我々の賃貸マンションです。これからますます個人住宅の賃貸が増えるでしょう。私も東京都北区の北赤羽に3LDのマンションを持っています。息子が住んでいましたが、もう5年間誰も住んでいません。7階建てマンションの最上階角部屋、一番いい場所です。これを月10万円(相場は14万円)で貸せば既に600万円の収入がありました。・・・・・・もしやれば相場崩しです。
この様なマンションが相場を崩すんです。安くて設備よし、到底賃貸アパートに勝ち目はありません。又、この低金利時代、中古の安いマンションが続々現れ、家賃で買えるのでこのため退去する人も年に1件はあります。二度と賃貸マンションを借りる事はありません。
マンション経営者は二通りあります。設備をどんどん更新して、新築マンションに対抗する人。手入れをせず値下げで対抗し、最後は売り払う人です。
今一室空いています。1年以上前に退去し、そのさい洗面所をリニーアルし、クロスも張替え、誠に奇麗な部屋に仕上がっていますが空室のままです。場所が良いので、お客様が見に来ますが決まりません。時々値下げを要求されますが断っています。客層の低下をを招き、現在入居している人に迷惑をかけたくないからです。
この間4月までに更に4部屋空室になりました。合計5戸いきなりの大量空室です。最悪です。もう30年経つので思いっ切って、先の写真の様に4戸の水道・洗面・浴室・トイレ・厨房全てリニーアルしました。まだまだ立派に使えるのにもったいない話です。キッチンも分譲マンションで使われている引き出しを採用し、レンジフードは、自動で洗浄できる高級なタイプを導入しました。浴室も賃貸用は止め、少し大きめな高級品を採用、トイレはクロスの張替えが大変なので、全てセラミック板を張りました。これは尿をまき散らす入居者がいて、匂いが壁にしみこみ、後が大変だからです。このような努力でこの4戸は完成とともにすぐ決まりました。・・・・残った1戸は、今もピカピカですが、借り手が付きません。既に150万円の損失を出しています。もったいないのですが、一度もお客が入らずにこの部屋も壊してリニーアルし直す事にしました。・・・・追申。リニューアルしたらすぐ決まりました。

危険な長期間のローン
現在家賃保証のアパートを建てる方は、30年ローン等を利用されている事が多いはずです。中には35年ローン等信じられない長期のローンを組んでいます。(私は43歳の時25年のローンを組みましたが、それ以前の人は15年で回収が終わりそれ以降利益が出たんです)しかし築30年、そのころには日本の人口も激減、1億人と予想されています。はっきり言って日本中空き家だらけです。前記した様にそれらの個人住宅が、貴方の前に立ち塞がるんです。それにもかかわらずローンはまだ5年も残っているんです。貴方なら築30年のアパートに住みますか。私は25年でローンを完済し、家賃を積み立てながら、溜まったお金を全てリホームに使っています。30年経った部屋は、洗面所をリホームし、クロスを全て張替え、場所が良いにもかかわらず、値下げするか本格的なリホームをしなければ2年近くも入居者が決まらない現実。ローンを返しながら、一戸300~400万円もかかるリホームが出来ますか。しかもそのころは定年を迎えているでしょう。30年ローンでなければ、採算が取れないなど現実離れしています。リホームして利益がでる頃は80歳です。

家 賃
私が始めた時は、家賃の上昇が期待できました。しかし家賃値上げ交渉が面倒なので、3%以内の値上げは一方的に出来る契約を結びました。2度値上げしましたがその後20年以上オプションを行使した事はありません。逆に家賃値下げ圧力がかかり始めたからです。年々家賃は値下げする時代になったそうです。修理代の積み立ても必要です。これでは全く利益はでません。
私は診療所という確実な収入源があるから、空き家でもいいと家賃の値下げ交渉に対抗で来たんです。
あるフロアーに偏って空室が発生しました。2戸しか残っていませんでした。もしもう一戸退去すれば、多分もう一戸も退去する可能性があります。防犯上大きな問題をかかえるからです。「家賃を下げても問題ありませんよ」との仲介業者の言葉で、私は1戸だけ特別に家賃を下げ無理やり入居させました。しかし、あまりにも他の二戸との差があるので、これも少し下げました。それでも特別入居者よりも高いのです。そのうちこのことが知れ、もっと下げて欲しいと言い出す人がでました。これは大変だと思い、私は退去してもかまわないと考え、断固はねつけました。家賃を下げると、特別家賃は全くただで入居させた事になってしまうからです。こんなこともあるんです。・・・・もしこのフロアー全てが空室になったら、何か問題が有ると勘ぐられ、誰も入居しに買ったでしょう。
家賃を下げたため、今までの入居者の家賃も下げる事になり、家賃を下げて入居率を上げた意味が無かったとの話も聞かれます。私だけではないんですね。
家賃保証で建てたマンション。最悪な事に、その競争相手はその建設会社が立てたマンションなんです。「かぼちゃの馬車」が良い例です。貴方にマンションを建てさせながら、競争相手をどんどん増やしてゆくんです。しかたありませんが、背任行為とも見れます。この中で誰に入居者を紹介してくれますか。もちろん一番家賃の高いマンションです。何故なら空室による保証損失が大きいからです。私ならそうします。皆さんは違いますか。その結果更に家賃を下げたにもかかわらず、入居者がふえず、最後には、収益を無視した家賃になってしまうんです。当然入居者の質も下がり、良いお客様は皆出てしまうんです。やむを得ず中国人など入れると最悪です。いつのまにか部屋が人だらけになり、炊事で油をどんどん使う。クロスは油だらけ。最悪の場合レンジフードに火が入り火災になったりするんです。家賃を下げる事は業者の「保証金額」を下げる事につながるんです。しかも管理費は当然ですが下がりません。一方的に貴方だけが損をするんです。どこに貴方が考えた保証があるんですか。・・・・・マンション投資はあくまでインフレヘッジです。インフレになって困るお金がある人がやるんです。

賃貸マンション経営から30年経った今。
賃貸マンション経営も正直疲れてきました。年ですねえ。退去時のチェックも、もうおざなりです。政府の指針により修理費用もほとんどもらえません。わずかな物です。そんな状態ですから、もう退去時のチェック等どうでもいいんです。ただしこれをやらねば入居者の使い方が悪くなると思い仕方なくやっているんです。業者に発注する修理費もほとんど値切る事がなくなりました。自分自身粘りがなくなったと考えています。息子が今マンション経営の勉強中ですが、正直見込みがありません。ですから息子の代になったら破損がない限り、汚れ程度で僅かな修理代を請求する。そんな面倒な事は止めようと思っています。‥・・・当然収入は減ります。
水道配管は「ステンレス管+ポリ管」に変えました。部屋の配管も退去する毎に交換しています。設備にお金を掛けているのも、息子の為に今後30年間設備でのクレーム0を目指しているからです。30年経つと息子も80歳近くなります。独身です。無駄遣いしない性格なので、経営が嫌になったらいつでも売却してしまえと言っています。

ある保証業者広告への突っ込み

管理業務の全てを代行
それは、マンションの全ての業務を代行しそれでも利益がでる。そんな美味しい話なら、他人にマンションを建てさせる必要がないでしょう。危険があるから美味しい所だけ頂くという考えが見え見えです。自分で管理すればその費用はいりません。業者に支払うくらいなら、奥さんに給与を支払って管理してもらえばいいではありませんか。奥さんも仕事ができて喜びます。更に自分で安く修理する事もできます。・・・・・もしかして貴方、老後のためではなく、その金でキャバクラへ行こうと思っていませんか。

初回入居が満室になるまで家賃を100%補償
不動産を売った方が、節税のため代替えとして私の働いていた会社の仲介で新築間もない満室のアパートを購入してもらいました。しかし仲介した営業マンから、退去者が増えて困っている。対策として空室に暖房機を付けたらどうだろうかと相談を受け、その下見に行った事がありました。しかしその部屋には生活感が残っていません。不思議に感じた私は、わずかに入居しているお宅を訪ね、あの部屋の人はいつ出ていったのか尋ねました。
結果は驚くべきものでした。一度も入居した事がないと言うのです。要するに、空室にもかかわらず、満室に見せかけるため、架空の入居者をでっちあげ、家賃を家主に振り込み、架空の入居者を徐々に減らしていったという事です。これは詐欺ではありませんか。・・・・・そんな世界なんです。
私が店舗併用のマンションを建てた時、事務所を対象としなかったのは、往々にして請負った業者は、付き合いのある事務所を入居させて満室にします。次のビルを建てて入居者が不足すると、事務所を引き抜いてそちらの方へ入居させることを、不動産屋の会合で聞き知っていたからです。最悪の場合、立地条件がいいにも関わらず、残った事務所も寂しさのあまり引っ越してしまい、駅そばにもかかわらず1階しか事務所が残らなかった、10数階建ての立派なビルがあるのを知っていたからです。
これが初回入室補償の危険性です。もし管理を任せていた場合、次はあなたのマンションから入居者を引き抜く可能性が十分あります。

自己資金100万円で1億2千万円投資した例

収 益
この例では、間取りと戸数、最も大事な地域が書いてありません。58万円/月の収入で、2LDKと仮定、東京で家賃12万円?、(私は赤羽の駅に近い所の1LDKを10万円で社宅として借りていました)すると最大6戸建てです。例では、一億円以上投資して、(半分は土地代として)収益は年間たったの40万円です。これは利益ではなく収益、多分償却費の返還を含めた剰余金でしょう。これは償却が進むに連れて。年々減少してゆきます。
又、満室等という事はあり得ません。2戸開くこともあります。平均して常に1戸は空いているのが普通です。東京の空室率は16%以上のはずです。6戸あると1戸空室の計算になります。一致しますね。・・・・・これは平均です。10年経てば、多分30%は空室でしょう。
年間116万円の損失です。収益40万円など4ケ月空室なだけで吹き飛んでしまいます。どこかの業者が自慢している。入居99%ならば、6×12×1%=0.72ケ月、入退去時の1ケ月の空室しか無い事になります。こんなことは貴方が計画しているマンションではあり得ません。何故なら退去後のリフォームが必ず生じるからです。そしてリフームが完成した時は、販売時期をはずれ、半年は諦めねばなりません。

数年で元金回収
満室で2年半、元金回収。当たり前ではありませんか。たった100万円の投資なのですから。投資金額が増て、ローンが少ないほど(金利負担が少ないほど)元金の回収年数が増える。おかしいではないですか。元金5万円なら翌月回収になるではありませんか。・・・・・・数字のマジックです。マジックにすらなっていません。顧客を馬鹿にした広告です。

工事代金
12,000万円/6戸=2,000万円/戸となります。金額的にはやや高めです。しかしこれで10年の家賃保証は無理です。補償するには、補償システム自体にカラクリがある。もしくは補償費をひねり出す為つぎのような建物にする。
①家賃が高くなる・・・新築の場合だけ通用する、新築プレミアムです。その後は分かりますね。
②設備を落とす・・・・・入居率に問題が生じる。
③設備のような見える部分ではなく、躯体の質を落とす。・・・・入居後に騒音問題・床揺れ問題
②と③いずれにしても、将来メンテナンス費用が普通以上に発生

入居率が下がると、補償費が増大します。従って補償による建築は入居に影響しない③となります。これは後々騒音問題で大家を悩ませる事になります。入居者の出入りが激しくなるからです。仲介業者の手数料ばかり支払う事になります。この様なマンション経営は、私にはできません。
1戸2千万円で建設するのならば、家賃補償がなくとも、しっかりとした建設業者を選び、町の不動産屋さんと親しくなり、(相手も親しくなりたいと思っています)入居者を紹介してもらうのが一番です。才覚のある人しか、経営はできません。サブリースでがんじがらめになったマンションで才覚が振るえますか。・・・・・

相続税対策
今や不動産は値上がりする時代ではありません。相続税対策等といっていますが、今の人は長生きするんです。対策が早すぎます。これはどんどん家賃が上昇する時代だから相続する側にもメリットがあったんです。借金も相続してアパート経営をする。家賃はどんどん上がるので、ローン返済が楽になる。このパターンだった過去の話です。たっぷりと利益を上乗せされたアパート。それは、税務署の評価しか値が無いんです。相続税対策には全くなりません。

中古の賃貸住宅の方が利益率が良い

こんなことを主張する人が大勢います。「中古アパートの方が利益率がいい、そちらに投資すべきだ」貴方が失敗し、中古市場に投げ売りをするのを口を開けて待っているのです。そのような物件は適正価格を下回っているのが普通なので、(半額が妥当か?)採算が取れるのです。しかも失敗して売りに出しても、損害は最小で済みます。何故なら新築と違い値下がり幅が小さいからです。

結 論
アパート経営がいかに危険か理解できましたか。それもやりたいと意欲を燃やす人は、決してサブリース契約など結ばず。自分の才覚で投資すべきです。それができなければ、マンション経営は必ず失敗します。30年後は人口1億人、その大部分は老人ホームの入居者で、賃貸住宅は元より、個人住宅も大量に余ります。そんな中で成功する自信がありますか。私が始めた30年前とは違います。ブログに書かれている成功者は、みな私と似た時代に投資を始めた経営者です。
もう一度言います。家族を不幸にするマンション経営は止めて下さい。家族に代わってお願いします。

私 事

私にはやる理由がありました。私にとってはいい給料をもらっていましたが、しょせん高卒の悲しさ、ディーラーへは役職で出向していましたが戻れば平社員。平で定年を迎えました。だからマンション投資をすることで、自分の能力を発揮し成功して、実力を見せたかったのです。又、私に代わり管理してくれる優秀な人材を確保できたからです。(赤字ディラーにいた優秀な女子社員で、結婚・子育てで会社を退職していました。私の苦手な、借金する能力を買ったのです)片手間でマンション経営は出来ません。テナントと違いマンションはトラブルの塊です。
もう一つ理由がありました。おやじの財産の大半を相続する遠くに住む兄貴が、子供を住まわせて、管理させると言い出したのです。もしそうであれば、私の息子と近所になります。兄貴の子供はお金持ち、私の息子はしがない工場勤め、これでは息子が可哀そうです。昔、隣の人のいいおじさんの子供達が「親父がだらしないから俺たちは貧乏なんだ」とたびたび非難していたのを耳にして、気の毒だなと思っていた影響もあります。そのため私は突然金の亡者となって財産作りにまい進したのです。親が土建会社をやっている友達に言われました。「経営するという事は鬼になるという事ですよね」その通りだと思いました。私は日本を代表する大手商社との戦いにおいて、鬼になって戦いました。

しかし、大学を出て幸せな家庭を築いている皆さんには決して奨めません。本社では責任がなく、無駄な残業はせず、定時で退社する度胸のある平社員で終わったから出来たんです。それは皆さんにとって、幸せな家庭をかけてまで冒険するだけの価値はないと考えます。私は小さく成功しました。しかしそれ以上は望みません。必要以上のお金は必要ないからです。上を見ればきりがありません。現状に満足する事が幸せの近道です。大学をでている皆さんはそれなりの給料をもらい、幸せな家庭を持っている事でしょう。更に小さく出世する。それだけで十分ではありませんか。皆さんには現状に満足して暮らすことを願っています。博打などせずに、会社の中で努力して下さい。

もう一つ、私は成功したのに、平社員にもかかわらず、なぜ会社勤めを辞めなかったのか。それはやめると社会の情報から取り残されるからです。一部上場企業ともなればそれなりの情報があります。
不景気になった時人事から「やめて欲しいと言えば、会社と争うでしょうね」と言われ「もちろんです」と答えました。「会社は貴方と争うほど元気がありませんから」と言われ、最後の3年間は本当に気楽なサラリーマン生活をお送り、(最後の1年は全く出社せず)3年分まとめて有給休暇をとり、ヨットで「日本一周」や「銚子~小笠原~沖縄~銚子」の単独トライアングル航海を楽しみました。私にとっては冒険でした。会社もあの大手商社と鬼になって争った事実を知っているので、簡単にはクビにできなかったのです。私は常に、行動は合法かを心掛けて、会社に隙を与えませんでした。結果として、平にもかかわらず、出世欲のない私は、他の人にはまねのできない自由を得。まあまあ満足できるサラリーマン生活を送りました。「石油ショック」「バブル」「リーマンショック」多くの同僚がリストラされるのを尻目に、三度のリストラを乗り切ったのが私の自慢です。
お金があって何が一番良かったか、それはお金が使える事ではなく「首を気にせず自分の意見を言えた事」です。上司に迎合して無茶な受注をしていた人たちは、バブルが弾けた結果、ディラーに転籍させられ最後には首になってしまいました。私が大切にしたのは、上司や会社より「家を建ててくれた顧客」でした。本社に集められ、社長から直接、「あなた方は人財ではなく人災だ」と明言を?言われ転籍させられそうになった時社長に「お客の評価を聞いてから判断して欲しい」と主張し、お客様の評判が私を救ってくれました。転籍させられた私の年下の友は、家族に冷たくされ、転籍先で若くして死んでしまいました。スキーに行ってリフト代がもったいないと、がつがつと遊ぶ私に、コーヒーを飲んでゆったりと滑ることを教えてくれた男でした。バブルで踊り狂った(企業が)挙句の悲しい出来事でした。彼は大学の建築科卒でしたが、一級建築士の資格を取って、スキルアップする等、クビに対する備えが全くできていませんでした。私の息子は、コンピューターの会社に勤めていましたが、どうも仕事の内容がおかしくなってきたので、リストラの心配はないのか尋ねたところ、心配ないと言っていました。しかし半年ほどして、私の息子もリストラに会いました。会社の情報を持ち出さない様に一旦転勤させたのでした。自分の会社(日本人は、自分の会社だと思っている)でもリストラが始まった時若い者に聞いてみました「クビになる事を考えた事があるか」と、誰も考えていませんでした。「会社に頼まれて入社した俺は、頼まれる立場なんだ」から、クビにならないと思いこんでいるのです。常に用心していた私はビックリしました。
・・・・・・・皆さんも充分注意して下さい。二束のわらじはクビになる危険性はありませんか。アパート経営などしていると、会社は生活に問題がないと勘違いして、真っ先にリストラされますよ。私の会社は住宅会社で、二束わらじを勧めて営業していた方ですから、問題ありませんでしたが。
私を騙した大手商社とは死闘を繰り広げました。これは平社員だから出来たんです。上司になり部下がいれば、なりふり構わない闘争などできるはずがありません。もしやれば仕事に支障が生じ間違いなく降格するかクビです。・・・・・・部下が上司になってしまうんですよ。

2018年11月24日追申
追い出し
家賃保証のブログ眺めていて「追い出し」記事に気付きました。私のマンションでもありましたが、これは幸い賃料の未払ではなく、契約違反でした。離婚した子ずれの女性が、隣の会社に勤めているので部屋を貸して欲しいというものでした。気の毒に思って部屋を貸したところ、1年もたたないうちに、隣のネット会社の倉庫兼社員の休憩室になっていたというものです。廊下にタバコの煙が流れて困るとの苦情で発覚しました。追い出すのに半年もかかりました。
これは会社相手でしたので何とか納まりました。しかし「居住権がめちゃくちゃ強い日本」では、家賃を支払わずに居座る人も多いんです。無責任なテレビ局は、さも追い出される人を気の毒だと思わせています。しかし、責任は家賃を支払わない本人にあるんです。この様な人を住まわせている人の良い大家さんの方が気の毒なんです。多分経営が厳しいから審査が甘くなるんでしょうね。
(私は少しでも怪しい人や家賃を下げたら入居するという人は断っています。尻に鍵束をじゃらじゃらさせて部屋を見に来たお客がいました。バイクが好きだそうです。仲介業者がいい人なんだと頑張りましたが断りました。趣味でイージーライダーは構いませんが、他人の物件を見に来るのにそのような態度をとる人は好きではないからです。一部設備を更新しましたが、1年以上も空室のままの最後の部屋でした。入居者が決まらないので、今全面的にリニーアルしています)
もし追い出せなかったら、大家さんローンの支払いをどうするのですか。こんな事認めていたら誰も家賃を払わなくなりますよ。破産させる気ですか。これは本来国がやるべきで大家さんは被害者なんです。テレビ局はこの点を全く放送しませんでした。何の責任も無いのにローンが返せなくなり、破産したらテレビ局が責任を取ってくれるんですか。賃貸で大きな利益を上げているのは、昔からの大家さんで一部の人達だけなんです。私も今回本格的なリホームをして入居率を上げましたが、回収するのに15年はかかるでしょう。利益が出る頃には私は多分老人ホームのベッドの上です。賃貸なんか本当に儲からないんです。わずかな利益で生計を立てているのに、(私は、1~3階のに入居しているテナントが収入源です)家賃を払わない人がでたら、もう大変な事なんです。空室よりも最悪です。
空室保証があるからなんて賃貸経営に乗り出すと、とんでもない目に会いますよ。彼らは決してローンの返済に困らない金額を保証している分けではありません。マンション経営で甘い夢を見ている「自分自身が勝手に思い込んでいる」だけなんです。業者はその錯覚を利用して被害者を引き込んでいるんです。
私のマンションの強みは、駅付の大型商業施設に近いだけではなく、当然不動産屋さんもすぐそばなので、とりあえずお客を連れて来てくれる事です。なんせ徒歩2分ですから。後は部屋の質の問題。普通なら築30年、誰が借りてくれますか。

・・・・不動産屋さんの近くって大切ですよ。

2018年11月15日追申
サブリース
アパート経営を批判するブログを見ていました。本当に多いです。しかし内容は不安を煽っておいて自社物件の優秀さをアピールするものばかりです。責任を顧客の勉強不足のせいにして、自分たちが騙したことを隠しているんです。私たちの会社なら大丈夫だと。こうして本当の苦情ブログを埋没させているんです。
(昨今の評判の悪さを逆手にとる商法です)
この中に「サブリースをしない管理会社は、自社にリスクがないため名ばかりの管理。」と言うのがありました。要するに自信があるからサブリースをするんだと訴えている分けです。・・・本当ですか。
真面目に大家さんの事を考えていれば、サブリースなど進めるわけがありません。アパート経営の成功は少ないんです。真面目に考えれば到底サブリースなどできないはずです。肝心な建築の質に影響してきます。なんせこの中から保証費用を生み出すんですから。建築費も高めか、低質の見かけだけの建物になってしまいます。「レオパレス21」の防火界壁未施工がいい例です。従って家賃設定も、新築プレミアムを利用した高めの設定。初回の入居者が出ていけば当然値下げか、クロスの大半を張替える事も検討しなければなりません。今の入居者は権利意識が非常に高いんです。国も指針を定め後押ししています。私達大家から見れば、無茶苦茶な内容なんです。これを知れば入居者は経年劣化を主張して、修理代など払ってくれませんよ。唯一の救いは「結露による損傷は入居者の責任」とはっきりした事だけです。従ってクロス汚れの張替えなど、昔と違い普通の生活の汚れと判断されて、お金をもらう事はできません。全て大家持ちです。それが嫌なら部屋は汚いままで家賃を下げる事です。

退去時期の危険性
転勤の予告が出る、3月が一番入居者が決まる時期です。ここで入居させねば、後は9月まで入居者は決まらないと考えて下さい。ところが、退去者は3月末ギリギリに退去し、それから内装の補修が始まります。4月の3日ころまでに終了し、そく入居させる必要があります。子供たちの新学期が始まりますからね。これはなかなか難しく。私なんかは諦める事もしばしばです。数少ない9月入居に失敗すれば、翌年4月迄空き家になる事はほぼ確定です。後は質の悪い入居者を入れるかです。こんな状況で入居率99%・・・・あり得ません。

不動産会社の保証
仲介の付き合いある、地場大手の会社から、家賃の5%で入居補償を始めましたが、どうですかと打診がありました。しかし私が断ると、突然入居者の紹介が減りました。先代の社長が親父と知り合いだったので、まだ大家さんが有利な時代に、独占的に仲介させていたのに代が変わると「恩をあだで返す」「義理人情を無視する」・・・・・情けない時代になりました。こちらも取引する不動産会社を1社増やして対抗しました。増やしすぎると、密接な繋がりができないからです。前出の仲介会社も、他の営業所からの紹介が増えほぼ元通りになりました。・・・・・・私のマンションは常に奇麗にしているので、成約率が高く無駄が少ないからです。

自然災害の危険性
私はヨットをやっています。東日本震災の2年前銚子マリーナから、新西宮ヨットハーバーに引っ越しました。契約が毎年3月末切れるので、3月の25日頃出航しました。後2年遅かったら津波に巻き込まれるところでした。多くの仲間がヨットを沈没させました。本当は震災の前年引っ越すつもりでした。事情が生じてもう1年後いたら、津波で沈没していたでしょう。自分も死んだかも知れません。南海トラフ地震が噂されている今は決して太平洋側には出ないようにしています。
なぜこんな話をするかと言うと、当然ですが貴方が計画しているアパートにも自然災害か襲い掛かるという事です。30年ローンを組めば、関東大震災に遭遇する確率は70%以上ではありませんか。100%かもしれません。地盤は大丈夫ですか。大地震ではなくとも液状化等で傾くこともあるんです。脅かすんですが、貴方の人生も傾きますよ。
個人的な住宅の購入も、新築より中古を勧めます。新築は子供たちが大きくなったら、その時考えればいいんです。今の中古住宅は非常に質がいいんです。元々子育てのため建てられた物です。何といっても場所がいいんです。壊して新築などお金が余っているか、人生を考えていない馬鹿な人たちのやる事です。収入の限界までお金をかけて理想の家を建てる。・・・老後破産・やめた方がいいです。

2018年12月9日追申
最後に残っていた空室、後1週間でリニューアルが完成するので、不動産仲介会社2社に売り出し依頼(仲介)の電話をしました。業者からお宅のマンションだけですよ、空室が無いのは(今回の空室以外)と言われました。他は空室が多いですよと言われました。当たり前です。全く採算を度外視して改装、経営しているんですから。
朝、照明器具が壊れたとのクレーム、実際はお客の持ち物。訪問すると娘が卒業するので、ここにいる必要が無いので、来年2月に自分の家に帰るとのこと。これもリニューアルします。しかし2月でよかった。今から建築業者予約すれば、3月中に完成、4月1日には入居させることができます。
私のマンションの契約は、23ケ月契約。要するに毎年2月に契約完了するようにしています。お客が2月に退去しやすくしているんです。・・・・どちらにしても、満室などあり得ません。満室になったとたんに誰かは出て行くんです。30年間経営して、1年間28戸満室だったことが一度だけ、これが実態です。・・・私のマンションは周辺でトップの入居率を誇っていますが、それでも90%です。最悪の時は75%でした。従って満室での利回りなど提示する業者は、全て悪徳業者と言っても過言ではありません。
今期1年間で、全26戸の内、空室5戸+入居住戸1戸=6戸のリニューアル。今のところ、約1800万円の出費です。

2018年12月23日追申
マンションではたまに虫が出てクレームが付くことがあります。私のマンションでは退去した時、掃除業者だけではなく、専門業者にトイレを始め必要な所は消毒を依頼しています。それでもまれに虫が出ているとクレームが付く事があります。主に押し入れです。虫なんか元々居る分けがありません。引っ越しの時、段ボール箱の中に衣類と共に入ってくるんです。お客様からはゴキブリなんかは出ませんかと言われる時があります。私的にはそれよりも「ゴキブリを持ってこないで下さい」と言いたい。虫のクレームで虫なんか居たはずがないと言うと「出て行く」と言い出したので半年で出てもらいました。その時消毒代も頂きました。こんなこと自信を持って言えるように、消毒しているんです。・・・・・これもマンション経営のコストとなり収益を圧迫するんです。

2019年1月23日 追申
海外から戻ってくる、虫の出そうなお客様から、予定が決まらないから取りあえず断るとの連絡。断られホッとしました。その後すぐに別の人に決まりました。別の仲介業者から、決まっていてもいいから見せて欲しいとお客を連れてきました。お客が、特にトイレの壁を気に入り、もう空室は出ないんですかとの事で、前出の2月退去の部屋をリニューアルして4月1日入居に決まりました。近くの中高一貫校へ通うためだそうです。出る人も同理由で、自宅があるのに通学が大変だと6年間借りていました。今年大学に入ったので退去するんです。海外から帰ってくる人も同じ理由でした。偶然の一致ですね。
少々のリニューアルでは、2年間も決まらず。本格的にリニューアルをし直したら、すぐに決まりました。・・・・採算を度外視しているから当然ですね。マンション経営は赤字に突入。しかし、テナントと駐車場収入で支えています。

2019年1月25日 追申
大事な事を忘れていました。不動産仲介手数料です。

平成元年。
  
私が賃貸を始めた年は、大家が手数料を払う事がなかったのです。
  物件不足だからです。即ち大家優位の状態でした。
②平成10年頃。
 仲介料1か月の請求が始まりました。そのころから、仲介手数料0
 物件などという物が 始まりました。即ち、大家から必要な仲介料を
 もらい、入居者からは貰わないという事です。・・・・・・大家から
 手数料をもらいながら、大家をお客だとみなさなくなりました。
③平成15年頃。
 なんと、仲介手数料を倍にしなければ、仲介は難しいと言い出し
 ました。・・・お客の分を上乗せですね。
 しかし、これは違法なので、広告料として頂くと言い始めました。もと
 もと仲介料には広告費も当然含んでいまいす。それにもかかわらず、
 特別な広告も打たないのによこせというのです。仕方なく応じました。  
④現 在
 広告料を倍、すなわち仲介手数料を3倍よこせという業者が出始め
 たと聞いています。いかに大家さんが追い詰められているかを
 物語る話です。・・・これ言われたら業者使わずネットですね。
・・・・・追い詰められる貴方、これでもアパート経営やりますか。

「不動産投資はするな」のネット見ていて、これは真面目に忠告していると思って記事読みました。これもやはり投資業者の釣りでした。・・・・やってはいけない理由12。どうしてもするならこの業者にたのめ。この業者に頼めば良い理由16。・・・・馬鹿にするな。

サブリースで管理してもらう。落とし穴。
これ業者にとっては好都合なんです。何故なら手抜き工事をしても、まかせっきりではお客に気付かれないからです。手抜きどんどんできますよ。・・・・・・・違いますか。
ついでに分譲マンションの手口
管理費を安く見せかけるために、10年後の修繕費ローンで組みませんでしたか。建てた業者はこれを利用して、10年後本来自分の責任でやるべき修理もやってしまうんです。お客は新たな修理代金を確保する必要がないので、金銭感覚が甘くなり、これを利用して管理組合と結託して直すんです。屋・・・・管理組合は販売会社が手配しています。違いますか。・・・・・管理組合が修繕費の一部、販売会社に請求してくれましたか。
私個人の赤羽のマンションも、10年の修理が終わったら、管理費1万3千円が3万円になりました。
 
2019年1月30日 追申

テレビで盛んに、仲介料0、敷金0、更新料0のコマーシャルやっています。・・・腹が立つ、それ全部大家の負担になるんです。・・・・腹が立つけどどうしょうもない。情けない。今後ますます酷くなるでしょう。

2019年2月8日 追申

レオパレス21問題、大家も加害者
レオパレスの謝罪会見あった。「作業効率をあげるためで、コストダウンのためではない」何をまだ嘘で塗り固めるのか。「作業効率=コストダウン」常識ではないか。・・・・レオパレス21の悪辣さを示す言い訳である。
この会社が建設したほとんどの建物で、防火・遮音の対策が立てられていない。とんでもない手抜き工事である。約7000所帯が引っ越しせねばならぬそうである。・・・・建てる大家も、一切合切会社が面倒見るというので、見て見ぬふりをしていたのだろう。被害者は大家ではなく入居者である。この時点で大家も同罪である。・・・被害者を装うのは止めてほしい。これからアパート投資を考えている人達に警告する。「あなた自身が加害者にならないよう」

これから、どんどんアパート建てる人減る。修理していたら新しいアパート建てる事ができない。営業できない。会社がやっていけるのか。

2019年3月10日 追申

不思議に思う事。レオパレスのマンションやアパート役所の検査受けていないの。検査済み証の交付受けていないの。
レオパレスの建物、壁が薄い、声が筒抜け。・・・・・有名な話ではないか。それにもかかわらず役所が抜き打ち検査もしていない。・・・・そんな建物を悪質オーナーが転売。第三者が被害を受けるではないか。それを防ぐために監督官庁が存在しているのでは?・・・・最大の原因は役所の怠慢にある。厚生省の統計不正と同じパターンではないか。・・・・・オーナー会はこの辺も追及しては。




 
「オカザキヨット裁判」も読んで下さい。
     ・・・・・素人裁判ですが、面白いと思います。
   「オカザキヨット裁判」「オカザキヨット評判」で検索。


2019年10月23日 追申
家賃滞納
私のマンションでも家賃滞納が発生しています。家賃遅れ気味で3ケ月滞納です。どうもネットで商売していたらしく、競争相手が増えて上手くいかないみたいです。小さい子と3人暮らし。幸い周りのマンションより家賃が高いので、このまま滞納が続けばもっと安いマンションへ移ってもらう事にします。その時は滞納家賃諦めるつものです。
家賃安かったら、こんな事出来ないんです。引っ越しても家計費改善しませんからね。もしかしたら裁判になるかもしれません。そうすればその期間中ずうっと家賃入らないかもしれません。